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    金小姐点醒: 旭辉年报:销售额与净负债率双增

    马会总纲诗 www.vsshm.tw 每日经济新闻 2019-03-14 23:16:49

    我们希望追求有质量的增长。

    每经记者 吴若凡    每经编辑 陈梦妤    

    3月14日,旭辉控股发布2018年度业绩报告。数据显示,2018年旭辉合同销售额1520亿元,同比增长46%;全年合约销售面积960万平方米,合约销售均价15900元/平方米。

    成绩单出炉当日,资本市场似乎并不买单。截至收盘,旭辉报5.33港元/股,跌幅7.3%,领跌港股房产板块。

    握3500亿货值定1900亿目标

    在今日举行的业绩发布会上,旭辉集团执行总裁陈东彪向《每日经济新闻》表示,旭辉2019年度的销售目标是1900亿元。

    “这是根据今年的市场判断做的安排。从销售过程来讲,我们2019年有3500亿元可供销售货值,量是够的。”

    陈东彪直言,今年市场的量会略有下降,因而目标制定得相对保守,这也和旭辉过往稳健的风格一致。

    旭辉集团财务中心总经理潘皓琦也表示,今年1900亿元的目标,是按照旭辉55%的货值做测算的,所以对完成这个目标非常有信心。

    不过,《每日经济新闻》记者注意到,在运营上,旭辉呈现出供应追不上消化的态势。2018年,旭辉新增货值1240万平方米,和2017年度的1320万平方米相比,减少了6%,而2018年旭辉的销售额同比增加了46%,新增货值明显“节奏跟不上”。

    对于“蓄粮”问题,旭辉执行总裁林峰表示,拿地也分大年和小年,我们认为2018年土地市场的定价是偏高的,而且旭辉的整体土储够,所以挑选标尺抬高,土地数量也就减少了。

    继续强二三线策略

    具体分析土储分布,按陈东彪的表述,旭辉一线城市的布局比例在5%以内。最少的时候,这一数值仅2.5%。

    在目前旭辉的大盘中,强二线和三线城市的确起了最大作用。2018年三线城市的销售额占比从2017年的5%增加至22%,企业销售均价则同比下降了3.8%,为15900元/平方米。而2018年销售贡献最高的城市是合肥,销售额达159亿元,同比增长16.5%。

    不过记者也注意到,2018年旭辉平均单城市产能从2017年的37.1亿元下降到了34.5亿元。旭辉2018年在44个城市销售超195个项目,但销售贡献超百亿的城市为4个,与上年持平,并且销售超百亿的杭州、苏州、上海,销售额均有不同程度下滑。

    从旭辉的土地增量可见,2018年旭辉新增的93个项目,总建面为1240万平方米,交易价款411亿元。其中三四线新增土储的占比达到52%,2017年这一占比则仅15%。

    “旭辉目前的拿地策略,降低了一二线城市大幅限价对业务的影响,一定程度上有利于未来的业绩增长。但其在三四线城市的布局略晚,错失了大部分红利,未来新增项目的价格将可能不如预期。”有业内人士称。

    “今年的市场预估低开高走”

    从财务角度,在潘晧琦看来,旭辉2018年拿的地其实不算少,并且80%以上为招拍挂获得。

    “招拍挂获取的土地,在市场上能够拿到比较均衡的利润率。土地通过一二级联动,则利润率会更高一些,这是公开市场招拍挂达不到的利润率。”

    由于拿地方式的大幅转变,2018年旭辉的核心净利润率为13.1%,较2018年中期略有下滑。潘晧琦表示,旭辉上市至今的净利润率一直维持在12%以上,这在业内也属于较好。

    林峰则表示,2018年市场是高开低走、略微向下的,但2019年的市场预估是低开高走。

    “我们希望追求有质量的增长,在平衡规模和利润的基础上,期望下半年的发力。”林峰表示。

    “每年的负债增量是一个确定数字”

    数据显示,旭辉2018年净负债率由2017年度50.9%大幅上升至67.2%。

    对此,潘晧琦表示,负债率上升的主要原因是2018年拿地增多,但依旧在安全水平范围内。

    潘皓琦告诉记者,旭辉的拿地原则是“量入为出”,即不会设定一个拿地金额,而是跟着市场走、跟着资金链走,每年对自己的负债有一个管控,有多少钱拿地,取决于经营上有多少回款,所以旭辉每年的负债增量是一个确定数字。

    “2018年签约回款率87%,过去几年也一直维持在85%以上,一定程度控制负债压力。”同时,潘皓琦告诉记者,目前旭辉的现金短债比为3.3,一年内到期债务比17%,这也是非常低的一个数字。

    “如果现金短债比倍数高,接下来几年的数据也不会很好。但旭辉能够把这一指标控制在很低的水平。”潘皓琦表示。

    (封面图片来源:摄图网)

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    旭辉 年报 业绩增长

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